北京公房的來(lái)歷和性質(zhì)

“北京公房”是北京房屋改革歷史中一個(gè)特殊的存在，它是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代由國(guó)家或國(guó)企單位為了解決職工住房問(wèn)題而投資興建的住宅。但在八九十年代，住房還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商品化，所以那時(shí)都是以租賃的形式向職工分配這些住宅。而持有房屋的唯一證明是“北京市公有住宅租賃合同”，并不是如今的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，這也說(shuō)明了過(guò)去只能持有房屋的租賃權(quán)而非產(chǎn)權(quán)。

房改的歷史進(jìn)程

在很多老百姓的心里，認(rèn)為中國(guó)的房屋改革制度是從1998年開始的，其實(shí)不然，實(shí)際我們一共進(jìn)行了五次房改。

第一次房改是1981年

這也是住房往商品化發(fā)展的開始，但最初只是進(jìn)行個(gè)別試點(diǎn)，后來(lái)才逐漸在全國(guó)范圍內(nèi)展開。而且1981年提出的是職工購(gòu)房“三三制”，也就是折價(jià)購(gòu)房方式，職工可以按總價(jià)的三分之一進(jìn)行購(gòu)買。

第二次房改是1990年

經(jīng)歷了九年的“三三購(gòu)房制”之后，在1990年再一次迎來(lái)房屋制度改革，取消了“三三制”，也就是取消了折價(jià)購(gòu)買，職工需要全價(jià)才能購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)。

第三次房改是1994年

在1994年，國(guó)務(wù)院提出并實(shí)行了城鎮(zhèn)住房制度改革，這次主要針對(duì)的是已建的公有住宅。職工可以通過(guò)成本價(jià)購(gòu)買的方式獲得房屋所有權(quán)，而標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的只擁有部分產(chǎn)權(quán)（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的住房，在出售時(shí)需要先補(bǔ)足成本價(jià)），并建立了全面的住房公積金制度，至此房改房初步形成。

第四次房改是1998年

在1998年，國(guó)家在住房制度改革上又進(jìn)行了深化和建設(shè)，取消了曾經(jīng)的福利分房，建立了住房分配貨幣化制度，也正是在這次改革中，奠定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展和房?jī)r(jià)快速上漲的基礎(chǔ)。

第五次房改是2005年

這次的房改是為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所帶來(lái)的老百姓住房難等問(wèn)題，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，并提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八條意見(jiàn)。

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房改歷史中所遺留的問(wèn)題

房改讓原本只擁有承租權(quán)的承租人，變成了擁有所有權(quán)的權(quán)利人，這時(shí)業(yè)主才是自己房屋真正意義上的“主人”。可在房改過(guò)程中，有許多業(yè)主因?yàn)橘Y金不夠或者個(gè)人意愿等原因錯(cuò)過(guò)了房改售房，而在各單位逐步停止房改售房計(jì)劃后，這些公有住宅也就一直遺留到了現(xiàn)在。據(jù)相關(guān)消息統(tǒng)計(jì)，截止到2023年，北京遺留的租賃公有住宅還有幾十萬(wàn)套，等于說(shuō)還有幾十萬(wàn)個(gè)家庭依然住在只有承租權(quán)的房子當(dāng)中，這也是個(gè)相當(dāng)大的體量。

于是近些年國(guó)家決定解決這些歷史遺留的公房問(wèn)題，重啟了房改售房政策，那么幾十萬(wàn)套的公房是這么好解決的嗎？顯然不是。這其中面臨著各種各樣的復(fù)雜問(wèn)題——因?yàn)楣康娜〉靡话惴譃閮煞N，第一種是單位分配，第二種是拆遷所得，而好多之前單位給職工的福利分房，這些單位在歷史的長(zhǎng)河中，已經(jīng)破滅或者改制了，而且過(guò)去公房涉及的產(chǎn)權(quán)單位和分配時(shí)產(chǎn)生的各種漏洞紛繁蕪雜，解決這幾十萬(wàn)套的存量公房問(wèn)題是需要時(shí)間的。國(guó)家解決這種問(wèn)題的思路是把這些公房統(tǒng)一讓一個(gè)單位進(jìn)行管理，然后對(duì)業(yè)主進(jìn)行房改售房，而這就涉及到產(chǎn)權(quán)的追溯和單位之間產(chǎn)權(quán)的移交，而在溯源和移交的過(guò)程中，又需要解決更多的其他問(wèn)題，這也就是為什么現(xiàn)在正在參加房改的業(yè)主提交了材料，等待數(shù)年卻依然等不來(lái)房產(chǎn)證的原因。

這只是公房遺留問(wèn)題之一，也是最好解決的問(wèn)題了，還有什么其他的問(wèn)題呢？且聽(tīng)我細(xì)細(xì)道來(lái)。

在2003年，北京在全市范圍內(nèi)開展過(guò)關(guān)于公房使用權(quán)交易的試點(diǎn)通知，也就是在這一年，承租公房包括平房、團(tuán)結(jié)戶、簡(jiǎn)易樓都可以進(jìn)行使用權(quán)交易，交易形式包括：公房承租人間可以互換公房使用權(quán)、公房承租人可以有償轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)、以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)、公房承租人可以把承租權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。然而這個(gè)試點(diǎn)通知僅僅維持了一年就迎來(lái)夭折，在2004年1月1日就取消了這個(gè)政策。可隨之帶來(lái)的問(wèn)題是什么呢？是在2003年這一年之間，由于這個(gè)試點(diǎn)的原因，大量的人購(gòu)買了使用權(quán)公房并變更了承租人，而如今遺留的幾十萬(wàn)套公房中，可能有五分之一都是這一類人群。而現(xiàn)行的房改政策是只有原始戶才可以重新參加房改購(gòu)房，而2003年這批更名買來(lái)公房使用權(quán)的人，是不符合現(xiàn)行房改政策的，他們只能繼續(xù)持有公房的承租權(quán)不能變更產(chǎn)權(quán)，所以這批人也成為了住房改革歷史中的“炮灰”。

還有一類問(wèn)題是有一些公房是原來(lái)單位分配所得的，承租人在過(guò)去和別人進(jìn)行了換房手續(xù)，或者是用平房換的樓房，他們實(shí)際都是原始業(yè)主，這樣的情況現(xiàn)在是允許參加房改的。但參加房改時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位一般會(huì)要求承租人提供換房證明，可問(wèn)題是由于之前公房相關(guān)政策的不完善是會(huì)有很多漏洞的，曾經(jīng)換房時(shí)，有些單位是沒(méi)有開具換房相關(guān)的證明，或者由于時(shí)間太過(guò)久遠(yuǎn)，承租人早就把換房單丟失了。然而換房單是唯一能證明你是以換房方式取得公房的原始業(yè)主，也就是說(shuō)沒(méi)有換房單也就再次失去了把承租權(quán)變成產(chǎn)權(quán)的機(jī)會(huì)。

甚至還有一部分承租人是零七年或是一零年左右，在某些中介手里通過(guò)假換房手續(xù)獲得的公房，這種非常規(guī)方式取得的公房，現(xiàn)在想?yún)⒓臃扛墨@得變產(chǎn)權(quán)的機(jī)會(huì)，那是更不可能實(shí)現(xiàn)的。

我只是列舉了一部分公房所遺留下來(lái)的問(wèn)題，目前國(guó)家的大方向是要全部解決這些公房歷史遺留問(wèn)題。這是個(gè)很好的信號(hào)，可是解決大量原始戶的房改售房問(wèn)題就已經(jīng)困難重重，都要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的等待。那么未來(lái)解決以上所述的這些更為復(fù)雜的歷史遺留公房，時(shí)間得等多久呢？又要采取什么樣的方式呢？這都是需要相關(guān)部門深深研究的課題。

最后的結(jié)語(yǔ)

最后值得一提的是，即使現(xiàn)在國(guó)家重啟了房改售房計(jì)劃，也只是針對(duì)整套樓房的原始戶進(jìn)行的，像平房、合居戶、簡(jiǎn)易樓等并不在此次房改計(jì)劃之列，所以除了原始戶參加房改所面臨的手續(xù)不全、時(shí)間太久、不懂流程等問(wèn)題，非原始戶、手續(xù)丟失、非整套樓房或更為復(fù)雜的歷史遺留公房問(wèn)題，它們未來(lái)的房改之路該如何走下去，我想時(shí)間會(huì)慢慢給出我們答案。