熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的朋友一般都會(huì)著重關(guān)注相關(guān)政策法規(guī)，以便能夠保證自身利益最大化。那么在即將過(guò)去的2016年，又有哪些新頒布的房地產(chǎn)政策會(huì)對(duì)我們的生活造成影響呢?今天為大家介紹的就是關(guān)于二手房稅費(fèi)新政，具體包括內(nèi)容介紹以及相關(guān)細(xì)則解讀，除此之外，考慮到不少有意向購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)品的朋友，我們也通過(guò)列舉為大家分析了可能的效果。

一、二手房稅費(fèi)新政2016

目前，我國(guó)二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)新規(guī)，增值稅替代營(yíng)業(yè)稅后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

非北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區(qū)：去年的“3·30新政”對(duì)免征條件有所放松，從“滿(mǎn)5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿(mǎn)2年以上(含2年)”。今年2月又進(jìn)一步“松綁”為除北上廣深外，所有住房只要滿(mǎn)2年(含2年)對(duì)外銷(xiāo)售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。

以一套200萬(wàn)元的二手房為例簡(jiǎn)單計(jì)算，比較“營(yíng)改增”前后稅負(fù)差異。

增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率差額征收增值稅。

契稅方面，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

個(gè)稅方面，業(yè)主個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿(mǎn)五年或非唯一的二手房時(shí)，要按照差額的20%征收個(gè)稅。需要注意的是，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

那么，同樣一套房，“營(yíng)改增”前后，究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費(fèi)呢?舉例來(lái)說(shuō)，北京市民李先生以200萬(wàn)元的價(jià)格，出售了其購(gòu)買(mǎi)不足兩年的一套60平方米二手房，假設(shè)當(dāng)年買(mǎi)入價(jià)為100萬(wàn)元，繳納稅費(fèi)2萬(wàn)元。5月1日前，這套房屋需繳納營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元、個(gè)稅17.6萬(wàn)元、契稅2萬(wàn)元。

5月1日起，這套房屋改為繳納增值稅、個(gè)稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬(wàn)元;個(gè)稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬(wàn)元;契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬(wàn)元。通過(guò)計(jì)算可以看出，營(yíng)改增后賣(mài)方稅負(fù)減少0.38萬(wàn)元，買(mǎi)方減少0.1萬(wàn)元。(案例中不包含附加稅)

二、個(gè)人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則

4月26日，財(cái)政部、國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個(gè)人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個(gè)人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅。

此前，兩部門(mén)已經(jīng)表示，個(gè)人二手房交易由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅;非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過(guò)測(cè)算，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。

兩部門(mén)又進(jìn)一步明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

三、二手房交易稅的稅費(fèi)類(lèi)型

1、普通住宅(150平米以?xún)?nèi)、五年內(nèi))稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶(hù)，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%，以上費(fèi)由地方稅務(wù)局征收，而每次交易中手續(xù)費(fèi)的3元/平米、登記費(fèi)的80元/套、查檔費(fèi)的150元/戶(hù)由房屋登記機(jī)構(gòu)征收。

2、普通住宅(150平米以?xún)?nèi)、五年外)稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，印花稅為5元/戶(hù)，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%。

3、普通住宅(150平米以上、五年內(nèi))稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶(hù)，契稅按本次交易價(jià)格×3%。

4、普通住宅(150平米以上、五年外)稅費(fèi)種類(lèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅按本次交易價(jià)格×0.5%征收，土地增值稅免收，印花稅按本次交易價(jià)格×1%。+5元，契稅按本次交易價(jià)格×3%。

在即將過(guò)去的2016年，房地產(chǎn)行業(yè)頒布了不少新政策，對(duì)于從事相關(guān)行業(yè)的朋友或者說(shuō)是投資人士以及有意向購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的朋友們都是具有影響的政策法規(guī)。那么上文就從中截取了一個(gè)片段，主要針對(duì)的就是有意向購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)品的朋友。除此之外，考慮到不同地方具體法規(guī)以及用戶(hù)實(shí)際情況的差異，因此我們通過(guò)計(jì)算列舉，為大家詳細(xì)分析了幾種情況。