合作建房合同是建筑行業(yè)比較常見的一類合同，它主要是針對(duì)提供資金以及提供土地雙方的相關(guān)權(quán)益利益等等的保障而設(shè)定的。合作建房合同的操作過程中發(fā)生的糾紛應(yīng)該依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。那么接下來不妨就隨小編一起來了解關(guān)于合作建房合同的四個(gè)方面的內(nèi)容吧，我們將為大家詳細(xì)介紹合作建房合同的簡(jiǎn)介、法律風(fēng)險(xiǎn)以及控制以及糾紛、糾紛處理方法三個(gè)板塊的信息。

一、合作建房合同的簡(jiǎn)介

合作建房是一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，根據(jù)協(xié)議分配新建房屋或利潤(rùn)的一種特殊房地產(chǎn)開發(fā)方式。合作建房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)主要包括提供土地的一方?jīng)]有把土地使用權(quán)變更到房地產(chǎn)公司名下而導(dǎo)致合作建房合同的無效和合作建房的兩方都是非房地產(chǎn)公司從而導(dǎo)致合作建房合同的無效等內(nèi)容。

二、合作建房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)以及控制

從法律層面來講，合作建房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

1、提供土地的一方?jīng)]有把土地使用權(quán)變更到房地產(chǎn)公司名下而導(dǎo)致合作建房合同的無效。

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》(法發(fā)〔1996〕2號(hào))第十八條規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”第十九項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無效。”基于此規(guī)定，合作建房中提供土地的一方必須把土地使用權(quán)變更登記到合作建房的另一方——房地產(chǎn)公司名下，否則，該合作建房合同認(rèn)定為無效。

2、合作建房的兩方都是非房地產(chǎn)公司從而導(dǎo)致合作建房合同的無效。

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號(hào))第十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”第十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”基于此規(guī)定，合作建房的雙方必須有一方是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，否則，簽訂的合作建房合同也是無效的。

三、合作建房合同糾紛

合作建房(開發(fā))合同的幾種形式及效力認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤(rùn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)性質(zhì)與合作方式不同，合同性質(zhì)及效力也不一樣： 1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權(quán)的一方取得了建房所需的"兩證一書"(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、居民(個(gè)人)興建住宅用地批準(zhǔn)通知書)，但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應(yīng)認(rèn)定無效。

2、未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;但起訴前已經(jīng)辦理了批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方所簽合作合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋、只收取固定數(shù)額貨幣或者只使用房屋的，應(yīng)認(rèn)定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。

四、合作建房合同糾紛的處理

1、當(dāng)事人請(qǐng)求分配需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，人民法院不予受理;已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

2、利用宅基地合作建房合同被確認(rèn)無效后，房屋歸宅基地"兩證一書"的申辦人所有;同時(shí)，由宅基地"兩證一書"申辦人將投資款及利息返還出資人。

3、超出規(guī)劃建筑面積的房產(chǎn)，補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)后合作雙方對(duì)該部分房產(chǎn)的分配協(xié)商不成的，一方當(dāng)事人請(qǐng)求按合作合同約定的利潤(rùn)分配比例分割的，應(yīng)予支持;對(duì)該部分房產(chǎn)增加的投資額的承擔(dān)比例，協(xié)商不成的，應(yīng)按約定的投資比例或利潤(rùn)分配比例承擔(dān)。

4、當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有關(guān)行政管理部門認(rèn)定為違法建筑并責(zé)令拆除的，合同當(dāng)事人對(duì)損失的承擔(dān)比例協(xié)商不成的，應(yīng)按雙方過錯(cuò)大小、投資比例或利潤(rùn)分配比例確定。

5、合作建房合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例，一方當(dāng)事人未按合同約定的比例出資，請(qǐng)求按合同約定的比例分配利潤(rùn)的，不予支持，雙方利潤(rùn)按實(shí)際投資比例分配。

以上我們?yōu)榇蠹医榻B了關(guān)于合作建房合同的四個(gè)方面的內(nèi)容，其中包括合作建房合同的簡(jiǎn)介、糾紛以及處理、法律風(fēng)險(xiǎn)以及控制這四個(gè)板塊的文字圖片信息。通過以上篇幅的理解，我們了解到合作建房合同屬于常見合同中的一種，它具有三個(gè)方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。而關(guān)于合作建房合同的糾紛處理則要依據(jù)相關(guān)相關(guān)法律法規(guī)的介紹并結(jié)合具體的情況綜合考慮。