在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，在簽訂正式的購(gòu)房合同之前，往往會(huì)先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)將業(yè)主看中的房子給留著，不會(huì)再出售給第三方，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間里要付清首付款等等。認(rèn)購(gòu)協(xié)議和真正的購(gòu)房合同并不一樣，但也有受到法律的約束，具有一定的法律效力。那么，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力是怎么樣?本文為你詳細(xì)介紹這方面知識(shí)。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律效力

關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律效力存在兩種觀點(diǎn)：必須磋商說(shuō)和必須締約說(shuō)。必須磋商說(shuō)是指當(dāng)事人之間一旦締結(jié)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，雙方就負(fù)有在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同而進(jìn)行磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了磋商，即履行了預(yù)約義務(wù)，而最終商品房預(yù)售合同是否締結(jié)成功則非其所問(wèn)。必須締約說(shuō)則認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力就是締結(jié)商品房預(yù)售合同，故當(dāng)事人僅僅為締結(jié)預(yù)售合同而進(jìn)行磋商是不夠的，還必須成功締結(jié)本約，否則認(rèn)購(gòu)協(xié)議毫無(wú)意義。

如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容尚不包括預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，采用必須磋商說(shuō)較為合理，因?yàn)榇藭r(shí)雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容仍未達(dá)成共識(shí)，認(rèn)購(gòu)書(shū)只能約束雙方在約定時(shí)間內(nèi)就訂立買(mǎi)賣(mài)合同盡到誠(chéng)信義務(wù)的磋商，而難以約束其必須訂立買(mǎi)賣(mài)合同。雙方經(jīng)誠(chéng)信磋商后難以達(dá)成一致的，任何一方不應(yīng)視為違約;反之則可要求其承擔(dān)責(zé)任。

如果認(rèn)購(gòu)書(shū)協(xié)議已包括買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，采用必須締約說(shuō)較為合理。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)總是具有一定內(nèi)容的，尤其是在雙方達(dá)成的協(xié)議已經(jīng)大體上可以履行的情況下，即在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)具備了購(gòu)房合同成立的條件時(shí)，就應(yīng)該強(qiáng)制出售。因此，只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，開(kāi)發(fā)商便負(fù)有為認(rèn)購(gòu)人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議和正式合同有什么區(qū)別

買(mǎi)房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，只是意向性協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條也規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。因此，簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議行為顯屬違規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是簡(jiǎn)單的說(shuō)明下你買(mǎi)房的總價(jià),面積,樓層之類(lèi)的。正式合同需要到網(wǎng)上房地產(chǎn)備案,是以后你辦理產(chǎn)權(quán)證的材料之一。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力是怎么樣，但是法律界對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議效力也存在著爭(zhēng)議，也就是說(shuō)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商一旦發(fā)生認(rèn)購(gòu)協(xié)議糾紛的話(huà)，需要通過(guò)打官司才能明辨是非?，F(xiàn)在買(mǎi)房的時(shí)候都會(huì)簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，購(gòu)房者應(yīng)該要對(duì)協(xié)議的內(nèi)容明確的看清楚，同時(shí)買(mǎi)了房子后一定要記得拿到真正的購(gòu)房合同，這樣日后辦理房產(chǎn)證才能更加簡(jiǎn)單。