二手房交易跟一手房一樣火爆，二手房跟一手房相比不同之處有很多，其中稅費就是二手房獨有的。在賣二手房的時候業(yè)主是需要繳納一定的稅費，雖然一手房也需要交稅，但二手房繳納的稅可比一手房交多了，而且也會復(fù)雜的多。在二手房交易中所需要繳納的稅之一就是營業(yè)稅了，不同房子面積不同營業(yè)稅計算方式也不一樣。那么二手房營業(yè)稅怎么算?

二手房營業(yè)稅怎么算

1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

2、個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

3、個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)﹝2005﹞26號)、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)﹝2005﹞89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)﹝2005﹞172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二手房營業(yè)稅納稅辦法：

現(xiàn)時二手房營業(yè)稅征收已經(jīng)調(diào)整，具體如下：

1、房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%;

2、房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;

3、房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%;

4、房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。

新政頒布前夜繳納了房產(chǎn)稅，能否享受優(yōu)惠?

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2016]23號)(以下簡稱“通知”)第一條第二款的規(guī)定，“對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅”。

《通知》自2016年2月22日起執(zhí)行。凡是于2016年2月22日及以后到稅務(wù)機關(guān)申報繳納房地產(chǎn)交易契稅、符合《通知》規(guī)定稅收優(yōu)惠條件的，均可享受優(yōu)惠稅率。

以最有利于納稅人的方式，買房按早，售房按晚。

由于此次二手房新政對于個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，可以免征營業(yè)稅，不少消費者關(guān)心，應(yīng)該怎么計算“兩年”這個時間?雖然此次文件對于時間表述較為籠統(tǒng)，但配套文件對于時間的計算，事實上有很詳細的解釋?？梢岳斫鉃橐宰钣欣诩{稅人的方式進行處理，售房按早，賣房按晚。

由于繳納契稅和拿到房本的時間不一，按照國稅總局的規(guī)定，購買房子的時間，按照契稅完稅證明、房產(chǎn)證或其他憑證，哪個時間靠前算哪個;而對于賣房時間，則可以根據(jù)網(wǎng)簽合同、契稅完稅證明、房本哪個靠后算哪個。比如你2014年2月15日繳納的契稅，3月3日拿到的房本，你現(xiàn)在出售，地稅部門就會根據(jù)2月15日計算你的購房時間，這樣賣房者就正好可以享受到政策了。

二手房營業(yè)稅怎么算?每個人的房產(chǎn)年限、所在的城市、房子面積等等不同，所以在計算二手房營業(yè)稅的時候方式也會不一樣。目前的政策是個人房子滿了2年后免征營業(yè)稅，但自己的房子是否在免征的范疇里面，建議在出售二手房之前業(yè)主先向?qū)I(yè)的認識打聽清楚。還有提醒大家出售或購買二手房中都存在許多“貓膩”，一定要能夠小心謹慎。