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時(shí)間 : 2024-11-19
經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,導(dǎo)致房價(jià)一直上漲,這讓廣大市民都越發(fā)無力的對待買房壓力,然而,為了應(yīng)對這一現(xiàn)狀,人們想出來了集資建房的點(diǎn)子,這個(gè)方法可以快速有效的解決群眾的住房問題。但是集資建房也存在著一定的問題,人們最關(guān)注的就是集資建房有沒有房產(chǎn)證,房產(chǎn)證是我們對房子擁有權(quán)的直接證明,因此人們對它會格外的關(guān)注,現(xiàn)在我們就共同來了解集資建房究竟有無房產(chǎn)證。
集資建房簡介
集資建房一般分為兩種,一種是個(gè)人集資,一種是企事業(yè)單位集資建房。通常是企事業(yè)單位集資建房,因?yàn)榧Y建成的房屋價(jià)格偏低,所以被單位拿來解決自己單位職工的住房問題。不過土地的使用權(quán)歸單位所有,不歸到個(gè)人,這樣一來,集資建房的房產(chǎn)權(quán)力就成了一個(gè)整體的形式,職工購買的集資房其實(shí)就是所謂的使用權(quán),但并未真正擁有。
集資建房的產(chǎn)權(quán)
企事業(yè)單位建立的房屋,理所應(yīng)當(dāng)房屋的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位所有,它算作企業(yè)的資產(chǎn),并且可進(jìn)行抵押、變賣等。
但是集資建房的產(chǎn)權(quán)也可以職工和單位共同擁有,這需要職工在建房集資的時(shí)候出一部分資金。現(xiàn)在多數(shù)企事業(yè)單位都是采取這種方式集資建房,另外,這種方式單位會和職工提前約定職工在工作一定年限后,房屋可以歸職工所有,也可以準(zhǔn)備相關(guān)資料申請辦理房產(chǎn)證。如此這般對職工對單位都有好處,既可以幫職工買到房,又可以替單位賺了錢,并且還籠絡(luò)了職工的心。
集資建房有無房產(chǎn)證
從集資建房的產(chǎn)權(quán)可以看出,集資建房有無房產(chǎn)證關(guān)鍵是看企事業(yè)單位采取何種方式集資。如果集資建房的產(chǎn)權(quán)歸單位所有,那么就沒有獨(dú)立的房產(chǎn)證,只有整體歸單位的產(chǎn)權(quán)證明。如果集資建房的產(chǎn)權(quán)歸單位和個(gè)人共有,那么只要提前與單位協(xié)商,還是可以辦下來房產(chǎn)證的。如果是個(gè)人集資建房,只要集資建房的人各種手續(xù)齊全,購買時(shí)肯定會有房產(chǎn)證的。
與商品房區(qū)別:
一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán),土地出讓金。
“集資房”,是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度,實(shí)行政府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本,通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。
集資房與一般商品房相比較,存在著比較明顯的區(qū)別。
首先,一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的一種產(chǎn)品,再通過市場買賣關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值,屬完全的市場經(jīng)營行為。所以,一般商品房的消費(fèi)群體廣泛、沒有特別限制。
集資房則是通過單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的,主要是為了解決單位和社會團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題,采用的是先集資后建房的形式,是一種非市場行為,不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。
其次,集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)公司,要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”,即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地,取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式;
集資房的土地主要是通過政府劃撥,并減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此,集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中,各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。
風(fēng)險(xiǎn)隱患:
集資房,原是有關(guān)單位在資金困難的情況下,利用自身閑置用地招集外單位集體或個(gè)人、本單位個(gè)人的資金,共同解決生產(chǎn)、生活用房而出現(xiàn)的。由于集資房與商品房之間的巨大價(jià)格差異,一些單位和個(gè)人便擅自擴(kuò)大集資范圍和建房規(guī)模,甚至公然借機(jī)牟取暴利,或采取欺騙手段,損害出資人利益,導(dǎo)致糾紛時(shí)有發(fā)生。興建集資房的土地來源主要有:企業(yè)通過減免地價(jià)或行政劃撥方式取得的土地;集體經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)用地;農(nóng)村私人宅基地;國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、文教衛(wèi)生、科研單位的非營利性用地。
興建集資房的單位或個(gè)人通常打著“合作建房的”的招牌,卻不能提供國土部門批復(fù)的合作建房合同,更不能出示預(yù)售許可證。與出資方簽定的合同不是國土部門規(guī)定的文本,也不能辦理公證手續(xù)。其承諾的50年或永久使用權(quán)以及共有房產(chǎn)證,實(shí)際上只屬于土地方,不可能轉(zhuǎn)移到出資方名下。出資方權(quán)益并無法律保障。
業(yè)內(nèi)人士指出,除了產(chǎn)權(quán)沒有保證外,由于集資建房的若干特性,決定了出資人還要承擔(dān)下述風(fēng)險(xiǎn):集資建房能否順利完成,首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準(zhǔn)確、及時(shí)地到位,工程進(jìn)度便沒有保障,工程進(jìn)度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導(dǎo)致資金一去無歸、工程遙遙無期的結(jié)局。而且,由于某些集資建房單位的暴利動機(jī),選擇施工隊(duì)時(shí)只能是降低標(biāo)準(zhǔn)、拼命壓價(jià),甚至迫其帶資建設(shè),施工企業(yè)要生存,必然偷工減料,建筑質(zhì)量難以保證。
集資房通常較難形成規(guī)模,大多是一棟或二三棟樓,由于規(guī)模小,客觀上造成管理配套難的問題。即使集資者有意完善,結(jié)果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁,公共設(shè)備的維修等等,都需要相當(dāng)?shù)馁Y金支持,即使是簡單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi),也離不開資金,更不用提社區(qū)文化建設(shè)和其它體育設(shè)施配套、正規(guī)的物業(yè)管理等,這些都是集資者始料不及的,也是開發(fā)商不會考慮的。 購買住房,是人生一項(xiàng)重大的投資,許多消費(fèi)者主要是由于資金問題購買了集資房,但即使是集資房也是一筆不小的投資,動輒數(shù)萬。集資房經(jīng)常不能按期交貨已屬正常,最令人煩惱的是貨不對板,而又投訴無門,由于集資房沒有完備的法律手續(xù),不能受到法律的有效保護(hù)。
注意事項(xiàng):
1、集資房多為村委會與開發(fā)單位合作建房。據(jù)了解,從2001年8月6日后,政府部門不再審批合作建房,即便是在政府規(guī)定的紅線范圍內(nèi),集資房項(xiàng)目也大多沒有經(jīng)過正規(guī)的報(bào)建程序;同時(shí),集資房的開發(fā)單位多數(shù)無開發(fā)資質(zhì)。
2、集資房無正規(guī)樓書。集資房樓書多是一紙宣傳單,一般不標(biāo)明開發(fā)單位、建設(shè)設(shè)計(jì)單位,傳單采取沿街散發(fā)形式。
3、集資房無正規(guī)預(yù)售合同。售樓員出示的購房協(xié)議書是開發(fā)單位與村委會聯(lián)合印制的,并非正規(guī)的商品房預(yù)售合同。
4、集資房房產(chǎn)證多由村委會自行印制。在看房時(shí),售摟員會告訴購房者簽了合同后,發(fā)樓房使用證,但事實(shí)上,這個(gè)證是村委會與開發(fā)單位自行印制的,并無法律效力。
5、集資房多未補(bǔ)交地價(jià)。售樓員也表示,他們是先建房后辦報(bào)建手續(xù),日后購房者補(bǔ)交地價(jià)后,即可辦理房產(chǎn)證。
6、集資房遇拆遷有風(fēng)險(xiǎn)。售樓員一般會告訴購房者,他們的樓盤永遠(yuǎn)不會拆遷等。
7、集資房價(jià)格便宜但不能辦按揭。集資房一般單價(jià)每平方米2000多元,南山集資房價(jià)格較寶安稍高,大多要3000元/平方米,但與深圳去年均價(jià)5680元/平方米(按建筑面積售房)的商品房相比——至今年1月份,均價(jià)升至5934/平方米,集資房價(jià)格比商品房低一半;但是,集資房不能辦理按揭貸款。
8、集資房品質(zhì)較商品房稍低。樓房做工較粗陋,多為毛坯房,少數(shù)有簡單裝修。
9、集資房從單體樓向小區(qū)發(fā)展。早期樓盤多無社區(qū),但南山、寶安均有多個(gè)集資房樓盤成片開發(fā),部分社區(qū)規(guī)模與本地商品房不相上下。
10、集資房自有配套不多。多無會所,個(gè)別規(guī)模較大的社區(qū)自有配套較好,有電梯,綠化率也很高。
在這個(gè)房子的價(jià)格被炒上天的時(shí)代,房屋的產(chǎn)權(quán)證明對于大家來說就是資產(chǎn)的象征,也是因?yàn)槿绱?,大家對房產(chǎn)證才會如此重視。集資建房的價(jià)格特別實(shí)惠,但是在購買之前也要提前了解清楚是否會有房產(chǎn)證,不然交了錢,還沒有房產(chǎn)證,等于只是購買了房屋的使用權(quán),這就有點(diǎn)得不償失了。所以在購買集資建房的時(shí)候要先知道有沒有房產(chǎn)證。
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