如今的樓市仍然十分火爆，因?yàn)橘I(mǎi)房使人們的一種剛性需求，短時(shí)間內(nèi)房市的降溫看上去是不太現(xiàn)實(shí)的。但是在房市火爆的同時(shí)，一些地方出現(xiàn)了“爛尾樓”，我們經(jīng)常會(huì)在各大新聞報(bào)道以及報(bào)紙上看到有關(guān)“爛尾樓”的信息。那么，想必讀者朋友們一定有著什么是“爛尾樓”的疑惑了，不要著急，今天小編為您帶來(lái)的就是爛尾樓的基本介紹，以及爛尾樓產(chǎn)生的原因。

爛尾樓形成原因

(1)局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱，宏觀調(diào)控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的后遺癥。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果。

(2)由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了資金來(lái)源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就大多是在1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴時(shí)形成的。

(3)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，暗淡的銷(xiāo)售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位于南京市鬧市區(qū)新街口的某爛尾樓，十年內(nèi)蓋了又停，停了又蓋，一個(gè)重要原因就是在投資決策時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。

(4)因施工質(zhì)量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無(wú)法竣工。由于存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，只好爆破拆除。

(5)債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。爛尾樓的教訓(xùn)是：要把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放到國(guó)家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中來(lái)很好地把握，保持與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)適當(dāng)超前一點(diǎn)，有利于拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但如果超前得太多，則又會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面作用。產(chǎn)生大量爛尾樓的深層原因，就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超越了國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

什么是爛尾樓

我們首先嘗試著從字面上去對(duì)爛尾樓進(jìn)行理解，第一印象就是爛尾樓就是沒(méi)有建筑完成的樓。這樣理解有對(duì)也有著不對(duì)的地方。爛尾樓真正的定義是，取得了合法手續(xù)開(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能夠繼續(xù)投入資金建設(shè)從而停工，滿(mǎn)一年及以上年限的被稱(chēng)為爛尾樓。爛尾樓現(xiàn)象是對(duì)城市土地資源的一種浪費(fèi)，極大的影響了城市的良好形象，還會(huì)引起投資者的一種擔(dān)憂(yōu)，也對(duì)市民生活產(chǎn)生了許多不良影響。造成爛尾樓的現(xiàn)象也許多，小編接下來(lái)就為您介紹幾種比較常見(jiàn)的原因。

局部地區(qū)房市火爆

眾所周知，住房是一種剛性需求，這引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，于是，房地廠商蜂擁而至。政府為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，出臺(tái)宏觀調(diào)控措施是理所當(dāng)然的。如此一來(lái)，房地廠商由于無(wú)法取得信貸資金，就會(huì)造成項(xiàng)目的下馬。

國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化

如今我國(guó)已經(jīng)成為了世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不可或缺的重要一環(huán)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)相互影響，十分之深。國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境如果加劇，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源斷裂，從而造成爛尾樓的出現(xiàn)。97年金融風(fēng)暴期間，上海就出現(xiàn)了部分爛尾樓。

施工質(zhì)量與定位問(wèn)題

好的房地產(chǎn)項(xiàng)目肯定是定位準(zhǔn)確、施工質(zhì)量?jī)?yōu)秀的項(xiàng)目。許多爛尾樓出現(xiàn)的原因都是因?yàn)閷?duì)自己沒(méi)有一個(gè)明確的定位，銷(xiāo)售前景慘淡，無(wú)法應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，施工質(zhì)量高，房子自然賣(mài)得好，質(zhì)量差，自然就成了爛尾樓。

爛尾樓復(fù)活優(yōu)勢(shì)

地段區(qū)位好。爛尾樓項(xiàng)目大多形成于20世紀(jì)90年代中后期，大部分位于市中心辦公商業(yè)區(qū)，具有較高的投資價(jià)值。

投資見(jiàn)效快。復(fù)活爛尾樓不用經(jīng)過(guò)報(bào)建、打地基等前期階段，項(xiàng)目啟動(dòng)快，周期短。一個(gè)正常樓盤(pán)從開(kāi)發(fā)到上市起碼要兩三年，長(zhǎng)的甚至要四五年，而盤(pán)活爛尾樓通常只要一年左右，大大提高了資金利用率。

投資回報(bào)高。有專(zhuān)家分析，爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格相對(duì)比較低，一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般只需半年時(shí)間和數(shù)千萬(wàn)元資金，而其回報(bào)率卻有可能高達(dá)150%至200%。

有政策優(yōu)惠。如北海市規(guī)定，復(fù)活爛尾樓除享受?chē)?guó)家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半、行政事業(yè)性收費(fèi)全免的優(yōu)惠。1998年12月31日前停工的房地產(chǎn)爛尾樓項(xiàng)目，在2004年12月31日前轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售，可免征營(yíng)業(yè)稅、契稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)爛尾樓續(xù)建后，在此日期前銷(xiāo)售的享受同樣待遇。

取得項(xiàng)目比較容易。在2004年宏觀調(diào)控、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的形勢(shì)下，房地產(chǎn)商取得土地較難，周期短、回收快的爛尾樓復(fù)活項(xiàng)目必然受到青睞。

當(dāng)然，爛尾樓也存在許多復(fù)雜情況，使接盤(pán)投資者不得不慎重權(quán)衡。爛尾樓背后一般都有復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和法律問(wèn)題。例如，產(chǎn)權(quán)不明確、債權(quán)債務(wù)糾葛等等。有的雖已經(jīng)法院判決，但執(zhí)行起來(lái)還是存在較大困難。此外，還有因產(chǎn)品過(guò)時(shí)、存在質(zhì)量缺陷、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)而無(wú)人問(wèn)津等等。而從處置中遇到的問(wèn)題來(lái)看，“科學(xué)估價(jià)”是核心問(wèn)題。有些開(kāi)發(fā)商不愿接受“代為處置”，有的部門(mén)不愿移交爛尾樓，都是因?yàn)閷?duì)價(jià)格有爭(zhēng)議。

爛尾樓的存在是多種因素共同作用的結(jié)果，我國(guó)許多地區(qū)都有著爛尾樓，希望這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠認(rèn)清楚自己存在的問(wèn)題和不足，早日讓爛尾樓成為正常樓。