物業(yè)管理合同也稱“物業(yè)管理服務(wù)合同”，是委托方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的合同。一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：

物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當(dāng)事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標(biāo)的物的基本情況作出確認和記載。

2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因為管理事項類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。

3、物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織(WHO)對區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來有以下四點：(1)火警防范，如加強消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理;(2)清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等;(3)公共設(shè)施維修，水電機械維護、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查;(4)花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。這四點基準也應(yīng)該是物業(yè)管理的標(biāo)準要求。

4、物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。

5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計。

6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務(wù)費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。

7、合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

8、違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關(guān)市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。

9、當(dāng)事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

由此可見，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務(wù)中，學(xué)者和法官對此并沒有引起相應(yīng)的注意，關(guān)于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點有兩種，即或認為物業(yè)管理合同為委托合同的一種，或認為物業(yè)關(guān)系為民法中代理制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設(shè)立代理關(guān)系的合同，以下將對這兩種觀點分別予以檢討。