生活在農(nóng)村的人基本都知道宅基地使用權(quán)是什么，可能有些朋友不是很了解宅基地使用權(quán)，其實(shí)，說(shuō)白了，宅基地使用權(quán)就是農(nóng)民可以享用在集體所有的土地上進(jìn)行合法的建造住宅和一些設(shè)施(例如農(nóng)舍)的權(quán)利。不過(guò)要注意一點(diǎn)就是，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不像你想的那么簡(jiǎn)單。接下來(lái)，小編來(lái)給你說(shuō)說(shuō)關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓相關(guān)問(wèn)題吧。

一、宅基地使用權(quán)的取得

依據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得，因?yàn)槲覈?guó)目前禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)只能原始取得。

宅基地使用權(quán)的原始取得是指不以他人的權(quán)利和意思為依據(jù)。根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權(quán)。由于我國(guó)宅基地使用權(quán)的特殊性,其原始取得的情況基本上只有審批取得一種,而通過(guò)審批取得宅基地使用權(quán)的前提必須具備相應(yīng)的主體資格,即必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權(quán)的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人的農(nóng)村居民不得再申請(qǐng)宅基地使用權(quán)。

具體而言，宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)程序如下:

(1)農(nóng)村居民向所在的村民委員會(huì)提出宅基地使用權(quán)申請(qǐng);

(2)村民委員會(huì)根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)宅基地使用權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行審核,經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意;

(3)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查后報(bào)縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)審核,由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)民必須對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行申請(qǐng),獲得批準(zhǔn)后才可以使用宅基地,不得在未獲批準(zhǔn)前擅自使用宅基地。

二、宅基地轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對(duì)待：

(一)、農(nóng)村村民之間進(jìn)行宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前關(guān)于農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)主要有兩種觀點(diǎn)：一種是允許自由轉(zhuǎn)讓，另一種是有條件的允許轉(zhuǎn)讓。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無(wú)規(guī)定不禁止”的原則, 農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地不應(yīng)加以限制。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需要具備各種前提條件，如轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);受讓人沒(méi)有住房和宅基地且符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意等等。

對(duì)比以上兩種觀點(diǎn)，法院大部分判例比較認(rèn)同后一種觀點(diǎn):一是因?yàn)楦鶕?jù)宅基地取得程序，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)經(jīng)村委會(huì)同意，報(bào)鄉(xiāng)政府土地部門(mén)批準(zhǔn)備案，應(yīng)進(jìn)行物權(quán)登記;二是z轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)進(jìn)行公示，私下轉(zhuǎn)讓會(huì)造成違反《土地管理法》“一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒(méi)有宅基地的情況下只能去擠占耕地。

(二)、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第62條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門(mén)不得為購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。 2004年12月24日國(guó)土資源部《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為以上法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地，國(guó)務(wù)院頒布的“通知”不具有法律法規(guī)效力，不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。而且，允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權(quán)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地對(duì)農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)都是不公平的。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為國(guó)土資源部“決定”和國(guó)務(wù)院頒布的“通知”只是政策性的文件和部門(mén)規(guī)章，雖不具有法律強(qiáng)制效力，但反映了立法者對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的態(tài)度。在實(shí)踐中各地國(guó)土資源局對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地都不予辦理過(guò)戶登記手續(xù)，形成“宅基地交易結(jié)束，物權(quán)不受保護(hù)”的被動(dòng)局面，受讓人在受讓宅基地使用權(quán)后僅享有債權(quán)，因土地政策規(guī)定無(wú)法使宅基地發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

如同上面所說(shuō)的那樣，對(duì)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題是需要區(qū)別對(duì)待的，第一，對(duì)農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓土地，可以根據(jù)實(shí)際情況，且條件允許的話就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，也就是說(shuō)村民與村民之間轉(zhuǎn)讓土地是允許的，但需要去找律師或者政府公辦完善其資料，維護(hù)好雙方的利益，同時(shí)起到法律的效力。第二，如果農(nóng)村村民將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民這種行為是嚴(yán)格禁止的，在這種情況下簽訂的合同是無(wú)效的。