2008年美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)波及全球，各國(guó)的經(jīng)濟(jì)資本市場(chǎng)深受影響，投資機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、股市重創(chuàng)、房?jī)r(jià)暴跌，但對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響不大。而中國(guó)房地產(chǎn)在其后也展開了一段快速上漲的行情，去年開始，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)和專家紛紛唱空中國(guó)樓市，指出中國(guó)房地產(chǎn)存在嚴(yán)重的泡沫，一旦泡沫破裂，可能也會(huì)發(fā)生如美國(guó)、日本一樣的危機(jī)。

房地產(chǎn)泡沫形成原因

因?yàn)槭袌?chǎng)交易情緒熱烈，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，導(dǎo)致價(jià)格與實(shí)際價(jià)值發(fā)生嚴(yán)重的背離，由此產(chǎn)生出房?jī)r(jià)泡沫。這種泡沫一旦破裂，房?jī)r(jià)就會(huì)發(fā)生短時(shí)間內(nèi)的暴跌，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生衰退。在歷史上，國(guó)外多次發(fā)生房產(chǎn)泡沫，由房?jī)r(jià)暴漲導(dǎo)致投機(jī)氛圍加劇，投機(jī)需求加重了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，最后泡沫破裂引發(fā)了巨型的金融海嘯，造成人民消費(fèi)危機(jī)，加大收入儲(chǔ)蓄，沒有消費(fèi)就沒有了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對(duì)措施

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫，主要集中在一二線城市，但目前還未形成危機(jī)。浙江溫州周邊城市房?jī)r(jià)在過(guò)度熱炒之后，接連出現(xiàn)下滑。政府一直通過(guò)各項(xiàng)政策，積極控制房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

控制各地土地供應(yīng)

前幾年，各地政府財(cái)政被土地“綁架”，以拍賣土地的方式來(lái)解決地方債務(wù)問題。為了防止房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，政府應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況控制土地供應(yīng)量，在存量房過(guò)剩時(shí)，減少住宅用地供應(yīng)，轉(zhuǎn)為商業(yè)用地和文化、體育用地。

監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)房貸水平

銀行在保證首套房需求的情況下，對(duì)于投資房和多套房的貸款要求予以控制，減低房屋貸款抵押比例，嚴(yán)格審核房貸條件。

推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅執(zhí)行

各地積極推行房屋信息登記工作，便于了解市場(chǎng)情況，以此制定防御機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)期發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記不斷推進(jìn)，避免短時(shí)間熱炒樓市的行為，引導(dǎo)人們正確投資觀，為以后征收房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，通過(guò)稅收手段干預(yù)、調(diào)控市場(chǎng)行為。

房地產(chǎn)泡沫的防范措施

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

政府制定合理的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適當(dāng)，不至于過(guò)多積壓;其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后，大力發(fā)展安居型住房，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

2、規(guī)范土地市場(chǎng)，調(diào)節(jié)供求關(guān)系

首先要嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度。調(diào)控好土地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)區(qū)域。其次要嚴(yán)格土地招投標(biāo)管理，完善政務(wù)公開制度。在土地的招投標(biāo)過(guò)程中按照標(biāo)準(zhǔn)程序挑選最優(yōu)的投標(biāo)方。再次是開征土地財(cái)產(chǎn)稅，抑制土地投機(jī)和閑置。一是通過(guò)征收空地稅、土地保有稅，提高囤積土地成本，限制以投機(jī)為目的土地交易。二是加強(qiáng)土地增值稅的征收，限制轉(zhuǎn)手套利的土地交易行為。三是實(shí)行中央與地方分稅制，把征收土地財(cái)產(chǎn)稅的稅權(quán)劃歸地方政府。四是盡快取消房地產(chǎn)企業(yè)征稅就低不就高的辦法，實(shí)行統(tǒng)一的、確定的稅率。最后是要建立土地信息系統(tǒng)，實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加大信息透明度，防止信息不對(duì)稱，控制圈地、炒地等現(xiàn)象。

3、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為

制度建設(shè)是規(guī)范房地產(chǎn)秩序的根本。要盡快立法，完善各種行政和技術(shù)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)法。嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管，建立良好的市場(chǎng)秩序。完善房地產(chǎn)信用體系，建立誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境;要用法律形式規(guī)范房地產(chǎn)交易方式，繼續(xù)完善新建商品房網(wǎng)上備案制度，嚴(yán)厲查處網(wǎng)上虛擬交易、哄抬房?jī)r(jià)的行為。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息工作，重點(diǎn)分區(qū)域、分價(jià)格段歸集商品住房?jī)r(jià)格信息。不斷完善存量房交易服務(wù)平臺(tái)，優(yōu)化辦理流程，提高辦事效率，提升服務(wù)水平，保障交易安全等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要從資質(zhì)審查、產(chǎn)權(quán)登記、信用檔案等方面進(jìn)行規(guī)范，相應(yīng)提高企業(yè)進(jìn)入門檻，通過(guò)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，扶持壯大一些市場(chǎng)口碑好、實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

4、貨幣政策

房地產(chǎn)貸政策要有前瞻性。房地產(chǎn)業(yè)跟金融業(yè)的密切相關(guān)性，決定了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應(yīng)的寬松的房地產(chǎn)信貸政策。在流動(dòng)性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機(jī)需求皆旺盛，企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲，市場(chǎng)漸漸出現(xiàn)非理性繁榮現(xiàn)象，在這一過(guò)程中，如果政策不能提前、有效的調(diào)整，則房地產(chǎn)泡沫很容易產(chǎn)生。而且，事實(shí)證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。

5、完善金融體系

從制度上防止泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系非常緊密，只有健全金融體系、尤其是房地產(chǎn)金融體系，才能從根本上防范房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系主要與銀行制度有關(guān)，我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，銀行自身也存在著許多不足之處，如資本金不足、不良資產(chǎn)過(guò)高、資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，隨著越來(lái)越多的國(guó)有銀行和股份制銀行實(shí)現(xiàn)上市，同時(shí)面對(duì)金融全球化的沖擊，商業(yè)銀行追求利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)力越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)打造利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的理想選擇。

6、建立完善獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)、預(yù)警系統(tǒng)

經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)逐漸成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和決策系統(tǒng)中的重要組成部分。能在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題之前提前發(fā)出警報(bào)，以引起決策層注意，防止問題擴(kuò)大化。建立全國(guó)統(tǒng)一的、獨(dú)立的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及相關(guān)指數(shù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)測(cè)體系;通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)收集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，在必要時(shí)通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和預(yù)售管理等手段及時(shí)調(diào)控，有效防止泡沫的產(chǎn)生。進(jìn)一步推行城市基準(zhǔn)地價(jià)制度,加大地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)等地價(jià)信息的公開力度,為市場(chǎng)交易提供合理的價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系建設(shè)的基礎(chǔ)性工作,既是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的重要工具,也是政府公共服務(wù)的一個(gè)基礎(chǔ)項(xiàng)目。但是目前我國(guó)的現(xiàn)狀是,基準(zhǔn)地價(jià)成果公布比例低,使用面窄,利用率低,沒有發(fā)揮出應(yīng)有的政府指導(dǎo)和宏觀調(diào)控作用。各地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的方向和范圍不是很明確,一方面基準(zhǔn)地價(jià)成果基本限于土地管理部門使用;另一方面,土地管理部門不能積極地將基準(zhǔn)地價(jià)成果向社會(huì)宣傳,公開性差,這也制約了土地市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，樓市泡沫沒有專家鼓吹的那么大，但是房?jī)r(jià)過(guò)快波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是不利的。目前，全國(guó)房?jī)r(jià)處于調(diào)整性回落中，市場(chǎng)炒房情緒降溫，逐漸回歸理性，房地產(chǎn)暫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。