實際上工程的建筑面積是在套內(nèi)面積的基礎上加上了每戶所占的公攤面積，房屋的價格是由這兩部分之和決定的。不少地方的商品房都以建筑面積計價售期房，由于分攤的公用面積計算復雜，缺乏透明度，不少房屋面積誤差糾紛由此而產(chǎn)生。所以千萬不要小看那么點點的面積，房屋面積真的不是兒戲，出現(xiàn)誤差時“多退少補”究竟是按“套內(nèi)面積”還是“建筑面積”補償呢?這里小編為大家詳細講解。

  套內(nèi)面積

套內(nèi)面積，全名套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

(1)套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。

(2)套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻(包括山墻)，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積;非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積;內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。

(3)陽臺建筑面積：A原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積;B，挑臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積;C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積(含女兒墻墻體面積)的一半計入建筑面積;D，半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。

綜上所述，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，公攤面積：各自的公灘面積就是各自的套內(nèi)建筑面積與分攤系數(shù)之積。用公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，最后得到一個建筑物公用建筑面積分攤系數(shù)。

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。

面積誤差如何處理?

【概念理解】

套內(nèi)使用面積：套內(nèi)使用面積是各房間使用面積的總和。

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、陽臺面積及墻體面積總和。

公用建筑面積：是指全部公用部分的建筑面積之和，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積(以水平投影面積計算)，還有每套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

公攤面積：各自的公灘面積就是各自的套內(nèi)建筑面積與分攤系數(shù)之積。用公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，最后得到一個建筑物公用建筑面積分攤系數(shù)。

建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分攤的公用部位面積。

一、商品房房屋面積差異時的處理

購房業(yè)主應注意，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

(1) 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;

(2) 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

二、套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積誤差

購房人還應注意，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分攤的共有建筑面積的組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔責任。

按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：

(1) 共用部位分攤的建筑面積增減的處理辦法

1、預售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內(nèi)(包括0.8%)，預售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。面積誤差比計算公式如下：

面積誤差比=實測共用部位分攤建筑面積-預測共用部位分攤建筑面積預測共用部位分攤建筑面積×100%

2、預售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差是指除房屋建筑設計變更外，其他原因引起的誤差。

3、實測面積大于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人也不承擔超出部分的房價款;實測面積小于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應退還超出0.8%部分的房價款。

(2) 套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法

1、 套內(nèi)建筑面積按“按實結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預售合同約定具體的處理辦法。

2、凡合同沒有約定處理辦法的，實測面積大于預售合同約定面積的，購房人不承擔超出部分的房價款;實測面積小于預售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應退還多收的房價款。

(3) 商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積與交付時的共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積不一致時，仍按上述辦法處理。

(4) 預售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔增加部分的房價款;房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應退還多收的房價款;但合同另有約定的，從其約定。

三、“多退少補”該按什么面積計算?

建筑面積變小 套內(nèi)面積變大

公攤面積增加導致建筑面積增加，業(yè)主不用補錢。按照《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定，公攤面積增加，業(yè)主無需為此補交房款。律師強調(diào)：“房屋套內(nèi)面積與業(yè)主有著最密切的關(guān)系，因此在套內(nèi)面積減少、建筑面積增加的情況下，要求業(yè)主承擔補交房款的責任，與公平的法律精神相違背?！?/span>

建筑面積變大 套內(nèi)面積變小

如果房屋的公攤面積增加，業(yè)主無需為此補交房款?？梢?，在房屋套內(nèi)面積減少、建筑面積增加的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商要求業(yè)主承擔補交購房款的責任的做法，已違背了公平合理的民事法律精神。遇到此類情形時，消費者完全可以依據(jù)有關(guān)規(guī)定，依法維護自身的合法權(quán)益。

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