據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)：目前我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個(gè)，僅上海產(chǎn)權(quán)式酒店公寓已經(jīng)超過75家，而且全國(guó)還有很多產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目在建。下面是關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析，請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀。

產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營(yíng)，并獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。對(duì)于投資者來說，既可以直接獲得收益，又可以到不同國(guó)家，到世界各處名勝休閑度假。

有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%。與銀行儲(chǔ)蓄相比，產(chǎn)權(quán)酒店的投資性能更強(qiáng)。預(yù)計(jì)到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額將達(dá)到300億美元。長(zhǎng)久以來，銀行儲(chǔ)蓄一直是國(guó)內(nèi)居民投資的首選，但截至2002年2月的第8次降息，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開始弱化，理財(cái)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變。與投資股票債券相比，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的投資首選。

產(chǎn)權(quán)式酒店向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效綜合。

透視中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展

在中國(guó)內(nèi)地，產(chǎn)權(quán)酒店從1995年開始流行，北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭，新酒店接連開張，給人以市場(chǎng)大有可為的感覺。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在中國(guó)萌生之后的幾年時(shí)間里，經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的歷程。

產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展條件

產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。如美國(guó)夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被世界廣泛接受的房產(chǎn)和旅游投資品種。酒店的出租率較高，一般都在40%以上。

西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國(guó)家中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S(陽光、海灘、海水)條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個(gè)重要因素就是國(guó)外分時(shí)度假消費(fèi)的配套。分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個(gè)國(guó)家的5000余家酒店(度假村)加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。

產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)的發(fā)展與興起

國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。那是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候?yàn)榱藬[脫樓盤滯銷困境而“不得已”的策略，沒想到這“一不小心”就“撞”上了房產(chǎn)投資新浪潮的“腰”。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風(fēng)靡全國(guó)。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國(guó)外中產(chǎn)階級(jí)青睞的投資品種登陸中國(guó)。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團(tuán)“丹楓·白露”;北京的“金色假日”、“快樂無窮大———龍慶(假日)鄉(xiāng)村俱樂部”;海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”;上海的“鳳凰大廈”;秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍(lán)天”;大連的“海昌欣城”;杭州的“黃龍·月亮灣大酒店”等項(xiàng)目接踵而來。

產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀分析

幾年前，在國(guó)內(nèi)以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績(jī)，究其原因有三：一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè);二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒有形成;三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者了解和接受。

回過頭來分析時(shí)下中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成;其次，近年來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來了商機(jī);再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來越豐富;最后，國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。可以說，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。

產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目;而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營(yíng)等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。而這種模式正契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。

產(chǎn)權(quán)式酒店客戶分析

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團(tuán)購買。

對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠;而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費(fèi)群體：

其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假;

其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱;

其三是分時(shí)度假公司，其購買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。

這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn);個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等;而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性(包括可交換性)、可投資性(升值能力)和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。

產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展出路

要使國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)，需要開發(fā)商、客戶和市場(chǎng)環(huán)境三方面共同努力。

由于這一市場(chǎng)是靠賣方推動(dòng)而非市場(chǎng)需求拉動(dòng)的，因此首要的一點(diǎn)是切忌一哄而上，不能只看中產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項(xiàng)目存在需求有待引導(dǎo)、消費(fèi)觀念有待激發(fā)的問題。開發(fā)商要下大力氣培育市場(chǎng)、培育消費(fèi)者，要運(yùn)用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會(huì)的消費(fèi)先行者口碑傳播吸引大批的跟進(jìn)消費(fèi)者。

第二，酒店一方面要積極加入分時(shí)度假交換體系，另一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢(shì)。

第三，開發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)獲利能力，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強(qiáng)其投資的信心。

第四，開發(fā)商在代理商的輔助下應(yīng)綜合自身和社會(huì)各種資源優(yōu)勢(shì)，為消費(fèi)者提供額外的利益和優(yōu)惠。如海航集團(tuán)康樂園大酒店推出其產(chǎn)權(quán)概念時(shí)，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，結(jié)合空中優(yōu)勢(shì)(飛機(jī)航線)與地面優(yōu)勢(shì)(海南的景點(diǎn)、酒店)，并在其國(guó)內(nèi)通航城市建立全國(guó)性的連鎖酒店，形成整合優(yōu)勢(shì)，為客戶提供機(jī)票5折、連鎖店使用權(quán)交換、康樂設(shè)施優(yōu)惠等多種附加價(jià)值，加之海航的強(qiáng)勢(shì)品牌、康樂園大酒店10余年的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、“旅游度假投資”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投資者對(duì)其產(chǎn)生了很高的信任度。

第五，開發(fā)商和代理商應(yīng)積極運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)的一些運(yùn)作模式，為消費(fèi)者提供銀行按揭投資計(jì)劃。消費(fèi)者只需支付較低的首付款，余款分期償還，這樣消費(fèi)者通過委托酒店經(jīng)營(yíng)，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。一些開發(fā)商還推出了保底回報(bào)的政策，這些對(duì)消費(fèi)者的投資購買行為可以起到很大的促進(jìn)作用。

產(chǎn)權(quán)式酒店的成功不僅僅是將酒店賣完了事，更應(yīng)注重后期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的可持續(xù)發(fā)展。

1、產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵。檔次太低，吸引不到客源;而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。一般旅游休閑客人最喜歡3-4星級(jí)的酒店。

2、降低勞動(dòng)力成本。一般地處風(fēng)景旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，淡旺季很明顯，，因此酒店管理人員除了應(yīng)該是本地化外，還不妨采取“季節(jié)工”。當(dāng)然，加強(qiáng)企業(yè)凝聚力和人員素質(zhì)的培訓(xùn)也很重要。

3、多多增添開放式娛樂設(shè)施。產(chǎn)權(quán)式酒店的公建配套設(shè)施不僅僅是為酒店投資業(yè)主服務(wù)，更應(yīng)該面向整個(gè)旅游市場(chǎng)、面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調(diào)動(dòng)人氣。

4、開展多元化經(jīng)營(yíng)，盡一切可能滿足客人需要。與商務(wù)型的酒店相比，面向旅游休閑業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店，除了在價(jià)格和服務(wù)上有自己的鮮明定位外，還應(yīng)該圍繞旅游業(yè)，展開多種服務(wù)或經(jīng)營(yíng)。

以上就是小編為您介紹的產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析，希望能夠幫助到您。更多關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)資訊，請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注土巴兔裝修網(wǎng)。