和普通的新房交易不一樣的是，在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，需要注意的地方是比較多的，包括產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定、費(fèi)用的計(jì)算等等，以及合同的簽訂，它們都應(yīng)該結(jié)合具體的情況進(jìn)行合適的改良和調(diào)整，今天為大家舉例介紹的就是關(guān)于二手房交易違約可能會(huì)導(dǎo)致的后果，以及常見(jiàn)的案例分析，由此我們可以對(duì)比自己的實(shí)際情況，確定二手房交易是在合適合理范圍以內(nèi)再動(dòng)手進(jìn)行操作，由此才能夠達(dá)到令人滿意的效果。

一、賣方以出售房屋時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無(wú)效。

依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財(cái)產(chǎn)，賣方在出賣時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則就可能導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。司法實(shí)踐中，常有共有人以出售房屋時(shí)沒(méi)有征得其他共有人同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)買賣合同無(wú)效;但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買方在買房時(shí)很難判斷其所購(gòu)房屋是一人或是共同共有。

【律師觀點(diǎn)】我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)的，原權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?nbsp;高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(二)項(xiàng)和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條也有類似的規(guī)定。

可見(jiàn)，我國(guó)法律已經(jīng)確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時(shí)出于善意，支付了合理對(duì)價(jià)并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的權(quán)。

    二、買賣雙方簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買賣合同，當(dāng)房屋成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，賣方要求認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。

國(guó)家一直在以調(diào)控二手房交易稅費(fèi)的方式調(diào)控房?jī)r(jià)，尤其以增加賣方房屋交易稅費(fèi)為特點(diǎn)。為了促成交易，在買賣雙方的價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽(yáng)合同”)：一份是在交易辦理納稅申報(bào)以及過(guò)戶手續(xù)時(shí)使用的，這份合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低;另一份則是買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議，這份買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格。由于可以少繳稅費(fèi)，所以買賣雙方樂(lè)見(jiàn)其成;但是，陰陽(yáng)合同是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)利益的同時(shí)，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實(shí)的合同支付購(gòu)房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。

【律師觀點(diǎn)】所謂“陰陽(yáng)合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國(guó)家稅收等為目的;對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，通常是書(shū)面形式。買賣雙方通過(guò)簽署陰陽(yáng)合同的方法規(guī)避了有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及費(fèi)附加等稅費(fèi)，造成國(guó)家稅款大量流失，同時(shí)也對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的有效實(shí)施產(chǎn)生了不良影響。

根據(jù)北京市高級(jí)人民法院的司法文件，對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對(duì)于當(dāng)事人確實(shí)存在規(guī)避稅費(fèi)、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。

三、賣方以房屋沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中主要是期房轉(zhuǎn)讓。賣方購(gòu)買了預(yù)售商品房后，在沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出售，后來(lái)又因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲要求毀約，請(qǐng)求按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，不得轉(zhuǎn)讓”和北京“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

【律師觀點(diǎn)】目前，我國(guó)的法律、法規(guī)并未明文禁止預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。賣方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán);而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國(guó)《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此，賣方將期房再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。所以，在實(shí)踐中買賣雙方可采用下列二種方式來(lái)處理未取得權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問(wèn)題：

第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時(shí)尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)。我國(guó)《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產(chǎn)權(quán)證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效時(shí)，則根據(jù)我國(guó)《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，賠償違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。

第二種處理方式是買賣雙方先簽署購(gòu)買房屋的意向協(xié)議書(shū)，約定待賣方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同以及辦理過(guò)戶手續(xù)。 由于期房轉(zhuǎn)讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方在買賣合同或者意向協(xié)議書(shū)中增加違約責(zé)任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以大限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。

通過(guò)上文可以得知，在進(jìn)行二手房交易的過(guò)程中，應(yīng)該注意的地方是比較多的，包括合同的簽訂、資料的準(zhǔn)備以及具體權(quán)利和義務(wù)的劃分，而且如果有一個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)不恰當(dāng)?shù)脑挘蜁?huì)導(dǎo)致二手房交易違約，對(duì)于雙方的利益財(cái)產(chǎn)都有可能會(huì)造成很大的損失，所以有經(jīng)驗(yàn)的朋友或者是初次操作的朋友，都應(yīng)該盡可能學(xué)習(xí)上文所述，必要的時(shí)候結(jié)合實(shí)際的情況來(lái)制作合適的合同和購(gòu)置方案。