一般而言，現(xiàn)在市面上出售的房產(chǎn)都可以分為好幾種，既有我們熟知的專門供居住的民用房，也包括其他既可以滿足商戶經(jīng)營(yíng)，又可以用于居住的商住兩用房。兩者的差異不僅僅體現(xiàn)在定位方面，就前期的價(jià)格、中期的水電費(fèi)收取方面看來也是不一樣的。所以下文就舉例了具有代表性的上海商住兩用水電政策，通過對(duì)它們的描述分析以供大家參考學(xué)習(xí)。

一、上海商住兩用房水電費(fèi)

1、商住兩用房子水電費(fèi)比民用高2倍。

2、原因：商住兩用房是商業(yè)用電所以比民用的高。商住兩用房的造價(jià)高。

3、延伸：商住兩用房和民用房的區(qū)別就可以看出了商住兩用房高的原因。

(1)產(chǎn)權(quán)年限不同。(民宅70年，商住50年、40年)

(2)未來使用費(fèi)不確定：水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。(簽合同一定要看下。合同上寫的是民用水電費(fèi)還是商住水電費(fèi)繳付)。

(3)水費(fèi)差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買和未來轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。

(4)貸款條件限制。商住兩用房不能用公積金貸款就算貸款只有五六成按揭。貸款利率也很高，首付也很高。

(5)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。商住人防和消防的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，開發(fā)商成本高。

二、上海商住兩用水電政策

1、營(yíng)業(yè)稅個(gè)稅捆綁征收。

營(yíng)業(yè)稅按照差價(jià)5.5征收，個(gè)稅就按照差價(jià)的20%征收。

營(yíng)業(yè)稅按照成交價(jià)5.5征收，個(gè)稅就按照成交價(jià)的1%征收。

這個(gè)不用選擇，房產(chǎn)局系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)帶你按照最少的那種辦法繳納。

如果你沒有當(dāng)時(shí)的發(fā)票或者評(píng)估價(jià)格，那么個(gè)稅是按照你的成交價(jià)20%直接征收，會(huì)非?？植?/p>

2、土地增值稅。

計(jì)算很復(fù)雜!土地增值稅應(yīng)納稅額=(轉(zhuǎn)讓收入-評(píng)估價(jià)格或發(fā)票價(jià)格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)×適用稅率

這里的使用稅率按照你的增值額來算，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

如果你發(fā)票，評(píng)估價(jià)格都沒有那么算下來是按照成交的3%征收。

注:和住宅交法完全不同

上海商住兩用房相對(duì)于普通的房產(chǎn)而言比較特殊，不僅僅表現(xiàn)在它水電費(fèi)比民用高2倍這一方面，而且我們發(fā)現(xiàn)，就建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)年限、貸款條件方面看來它也和其他的房子不一樣。上文舉例了具體的差異，并且給出了的對(duì)應(yīng)的理由，除此之外還進(jìn)一步分析了上海商住兩用水電政策的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，比如營(yíng)業(yè)稅個(gè)稅捆綁征收和土地增值稅兩個(gè)板塊的表現(xiàn)。