購房問題是我們現(xiàn)在社會上的一個大問題，確實有人在購買房子的時候，因為自己的手上的資金比較充足，所以會選擇一下子付清全款，畢竟這樣可以減少分期付款或者是減免貸款的利息。但是對于大部分的人來說，要一下子付清全款還是比較難的，所以大多數(shù)人都會選擇直接付首付，然后在分期供房。那么一般來說首付應(yīng)該怎么計算呢，一起來看看。

商業(yè)貸款買房首付比例

購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第2套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，銀行基本上不給予申請貸款。

公積金貸款首付比例

對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%;對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%;對購買第2套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

在實際操作過程中，買房首付比例的幾種可能：

1、購買新房，并且面積在144平米以下的，還可以享受20%的首付，其他的情況為30%;

2、在首套房的情況下，購買二手房的無論面積多少，較低需要繳納的首付為30%;

3、二套房的情況下，在購房新房或者二手房都是需要繳納首付50%;

4、三套房及以上的，銀行基本上不給予申請貸款，必須全款購買。

新房和二手房首付各不同

買新房和二手房在貸款首付的計算方法上有較大區(qū)別。辦理新房貸款時，首付款是按照購房時的市場價作為參考，但辦理二手房屋貸款是根據(jù)評估價作為參考。所謂評估價，就是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估而計算得來。

通常，二手房評估價大多為市場價值的80%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。按照“貸款額上限等于二手房評估價80%”的比例計算，購房人實際能夠獲得的二手房貸款額度較高相當(dāng)于全套房屋銷售價的64%，因此二手房買主的首付款比例將大增。近期二手房市場回暖，但是由于一些買家對二手房交易首付款的計算方法不了解，因此陷入困境。

值得注意的是，有些中介在簽合同前故意隱瞞真實的首付款，并在購房合同中明確首付款的付款期限。這樣在定金已付的情況下，無論選擇退房還是逾期交齊首付款，購房人都可能會面臨高額的違約索賠。

專家提醒，二手房買主須留意購房條款中有無如“銀行未能批準(zhǔn)貸款，購房合同自動解除”等免責(zé)條款，以確保在因房齡太老貸款難的情況下，買方可免于高額違約索賠。

一手房首付計算方式：

首付款=總房款-客戶貸款額

貸款額=合同價(市場價)×80%(頭次貸款額度較高可達(dá)80%)

二手房首付計算方式：

凈首付款=實際銷售價-客戶貸款額(凈首付款：不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的首付款)

貸款額=二手房評估價×80%(頭次貸款額度可達(dá)80%)

貸款額估算方式，可用合同價×85%，預(yù)估出大致評估價格。

買房首付要根據(jù)自身經(jīng)濟情況量力而為

目前按揭貸款有兩種最常用的還款模式，一個是等額本金還款法，另一個是等額本息還款法，購房者應(yīng)該根據(jù)自身情況選擇。等額本金還款是指每月還款本金總數(shù)相同，利息總額會少一些，但前期還款額較高，隨著時間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高,但是預(yù)計將來收入會減少的人群，并且適用于打算提前還款的客戶。而等額本息還款法每個月還款數(shù)目相同，相同貸款下總的利息較多，適合于前期還款壓力較大，收入比較穩(wěn)定的人群。

為了能夠緩和一下人們購買房子的壓力，不少的房地產(chǎn)商會允許消費者選擇分期供房，但是首付對于大多數(shù)的消費者來說，還是壓力比較大的。不過購買不一樣的房子，或者是根據(jù)地方不同的政策，或者是房地產(chǎn)商的規(guī)矩不同，一般來說首付的計算方法是有點小出入的，不過總的來說的都是大同小異，如果你也想購買房子，不妨參考一下。