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　　違約交房分為兩種情況。

　   1.延期交房

　　延期交房是指開發(fā)商雖然沒有在合同約定期限內(nèi)把房屋交給業(yè)主，但是發(fā)出了書面形式的說明，告知業(yè)主交房因某種原因?qū)⒀悠?，并提及違約金事項(xiàng)。這種情況下，開發(fā)商按合同或者相關(guān)法律政策將賠償一定的違約金，再次約定交房時(shí)間超過合同規(guī)定時(shí)間三十天的，業(yè)主有權(quán)申請退房。

　　2.逾期交房

　　逾期交房可分為兩種情況。

　　1)逾期交房一是指開發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未完工且沒有發(fā)出任何通告通知業(yè)主的。在這種情況下業(yè)主可進(jìn)行催告，催告后開發(fā)商仍未回應(yīng)的或雙方未達(dá)成共識(shí)的，自催告日起三個(gè)月后(不超過一年)，業(yè)主可要求解除合同。

　　2)在規(guī)定日期內(nèi)將房屋交付給業(yè)主，但未達(dá)成入住條件的，視作逾期交房。

　　達(dá)成入住條件的標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商發(fā)給業(yè)主《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》;承諾的水、電、氣全部開通，提供的房屋裝修也要求達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。以上兩點(diǎn)未達(dá)到的視作未達(dá)成入住條件。也就是說，在規(guī)定期限內(nèi)未達(dá)到入住條件的，也算作違約、逾期交房。

　　1)違約賠償金。開發(fā)商違約交房的，需支付業(yè)主一定的違約交房賠償金。如果雙方簽訂的購房合同中有此約定，則應(yīng)按照合同規(guī)定賠付，若業(yè)主對合同規(guī)定賠償不滿意，可向法院申訴，由法院裁決賠付增減;如果雙方簽訂的購房合同中無此約定，則應(yīng)按照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償事宜。

　　2)解除合同并退款。按照雙方簽訂的購房合同，開發(fā)商違約期限超過約定時(shí)間的，業(yè)主有權(quán)要求解除合同，開發(fā)商應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)全數(shù)歸還房款并支付違約金。如果合同中沒有解除合同和退款的約定，則在業(yè)主對交房進(jìn)行催告的三個(gè)月后(不超過一年)，業(yè)主擁有解除合同的權(quán)利，開發(fā)商仍不應(yīng)答的，業(yè)主可向法院上訴。

  　　1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。  

  　　2.  《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。  

  　　3.《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。  

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