退房違約金
1退房違約金是多少
業(yè)主在簽完購房合同后，因為房貸利率上漲或預(yù)算不夠充足等原因想要解除合約的，一般來說需要支付一定的違約金額，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在有些情況下退房違約金可以免交。
一、免交退房違約金情況
1.購房合同無效。
購房合同無效可以由兩種原因?qū)е拢?)開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)，不具備售房資格;2)開發(fā)商存在欺詐業(yè)主的情形。
2.套型或者面積誤差導(dǎo)致退房。
按套計價的預(yù)售房屋，當(dāng)套型與設(shè)計圖紙不一致，或者實際尺寸面積超出占總面積3%的誤差時，在合同中并無相關(guān)約定條款的情況下，業(yè)主有權(quán)要求退房。
3.房屋質(zhì)量。
房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并且按照有關(guān)專業(yè)部門核實的，業(yè)主有權(quán)退房。
4.變更原設(shè)計。
開發(fā)商在沒有與業(yè)主協(xié)商的情況下，擅自更改房屋主體結(jié)構(gòu)或者違背合同約定中的配套環(huán)境的，業(yè)主發(fā)現(xiàn)后有權(quán)要求退房并不需要支付違約金。
二、交退房違約金
業(yè)主簽訂合同協(xié)議后，除不可抗力外單方面要求退房的，需要支付一定的違約金。一般來說，如果合同中有違約金規(guī)定的，按照合同約定來，合同中沒有違約金規(guī)定的，可由雙方協(xié)商，一般法律上沒有明確標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。通常違約金應(yīng)該在房款的10%左右。
2退房違約金怎么算
一般來說，違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，并且合同約定是優(yōu)先的。因此，業(yè)主要求退房，所需支付的違約金應(yīng)該看合同規(guī)定來，若沒有規(guī)定按照法律政策處理?！逗贤ā分邢嚓P(guān)內(nèi)容規(guī)定：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金;雙方都有責(zé)任的，按照各自責(zé)任程度分擔(dān);違約金不足以彌補損失的，可以按照規(guī)定要求對方提高索賠;而認(rèn)為違約金過高的一方也可通過上訴要求適當(dāng)減少賠償金額。
3法律規(guī)定
一、《中華人民共和國合同法》第一百一十四條
當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
二、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)
(法釋〔2009〕5號)
第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
三、最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條就規(guī)定：“當(dāng)事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！痹撍痉ń忉寣s定違約金過高、沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法的情形也規(guī)定了具體可參照的標(biāo)準(zhǔn)。
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