不動產(chǎn)拍賣
1不動產(chǎn)拍賣分類
拍賣根據(jù)角度不同可分為兩大類，一類是按物分類，將拍賣可以分為不動產(chǎn)拍賣、動產(chǎn)拍賣和權利拍賣。其中不動產(chǎn)拍賣主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，而動產(chǎn)拍賣主要包括機器設備、汽車及其他物資，權利拍賣主要包括股使用權、知識產(chǎn)權、專利等。
還有一類是按人分類將拍賣分為自行委托和強制委托兩種。自行委托是指產(chǎn)權所有人委托拍賣公司拍賣標的物，強制委托是指國家強制力機關委托拍賣公司拍賣標的物，目前具有強制處理權的執(zhí)法機構(gòu)主要有人民法院、稅務機關、海關等。
2不動產(chǎn)拍賣流程
不動產(chǎn)拍賣是較好的變現(xiàn)的一種方式，通常不動產(chǎn)的拍賣流程主要包括五個步驟，即發(fā)布公告、繳納競買保證金、簽訂競買協(xié)議、參與競買、標的物交付。
(1)發(fā)布公告
拍賣人在進行財產(chǎn)的拍賣之前應該先確定好拍賣的具體情況，并且在報紙或其他新聞媒介上發(fā)布。拍賣內(nèi)容包括了標的物的本身情況和委托性質(zhì)以及選擇好相應的公告媒體。此外，不同類型的拍賣公告發(fā)布時間也有規(guī)定，司法強制拍賣公告至需在拍賣日前15日發(fā)布，而非司法拍賣公告需在拍賣日前7日發(fā)布。
(2)繳納競買保證金
在參與拍賣時還會涉及到競買保證金的交納問題，一般司法強制拍賣中的競買保證金都是直接交入法院的賬戶;國有資產(chǎn)拍賣中，委托人要求競買保證金直接交入委托人指定賬戶。所以競買保證金的繳納需要按相關要求繳納。這樣拍賣人能位于主動地位，有利于結(jié)算環(huán)節(jié)的順利進行。
(3)簽訂競買協(xié)議
競買協(xié)議格式和內(nèi)容都有相關規(guī)定，在具體拍賣中，拍賣人對于拍賣人和競買人、買受人的權利、責任和義務作了明確規(guī)定。這樣在發(fā)生糾紛時可以根據(jù)相關約定來解決。協(xié)議是平等主體之間真實意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競買協(xié)議》既是對拍賣人的保護，也是對競買人的權益維護，有利于避免發(fā)生糾紛，所以必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。
(4)參與競買
在參與不動產(chǎn)的競買過程中，主要有兩類優(yōu)先購買權人，一是承租人，二是共有人。所以在委托拍賣不動產(chǎn)時，拍賣人要根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和權屬情況，確定是否存在這兩類優(yōu)先購買權人，如果存在這類優(yōu)先購買權人，需要根據(jù)國家相關法律、法規(guī)及標準制定優(yōu)先購買權的行使方式，同時還要按照相關法律法規(guī)的要求，通知優(yōu)先購買權人。
(5)標的物交付
拍賣公司根據(jù)不動產(chǎn)的特殊性，在標的物的交付環(huán)節(jié)制定了轉(zhuǎn)移占有和權屬變更兩個環(huán)節(jié)。轉(zhuǎn)移占有環(huán)節(jié)是指現(xiàn)場移交拍賣標的物，在移交過程中委托人與買受人應簽署交接書，這份交接書應具備法律效力，確保在日后糾紛可作為一定的法律依據(jù)。同時，委托人和買受人在交付時還要按照約定將拍賣標的相關的費用繳納清。
在權屬變更中，對于不動產(chǎn)過戶所產(chǎn)生的稅費應該由委托人和競買人依照相關法律的規(guī)定承擔。不過在實際操作中稅費的繳納通常是通過特別約定來進行轉(zhuǎn)稅承擔，不過這么做也是合法的。因為在《競買協(xié)議》的條款中，是有規(guī)程規(guī)定，如果另有約定的，應按約定執(zhí)行。
3不動產(chǎn)拍賣方式
不動產(chǎn)是指具有自然性質(zhì)或者法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物等其他與土地分離的其他物。不動產(chǎn)最早定義為建設用地使用權、房屋及地上附著物所有權，在實際使用中業(yè)內(nèi)人士認為范圍過于狹窄，建議將使用權、經(jīng)營權、處置權和其他用益物權也應包括在內(nèi)。在不動產(chǎn)拍賣中，主要有房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地等幾類。對于權屬文件不完善或者沒有權屬資料房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地類資產(chǎn)的拍賣，也可按照不動產(chǎn)拍賣標準執(zhí)行。
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