商品房交房
1商品房交房條件
通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售住宅商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
1、法定條件-建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格;向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū);
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。
商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。工程質(zhì)量保證書(shū)中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;《住宅質(zhì)量保證書(shū)》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年;門(mén)窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)損壞為6個(gè)月;管道堵塞為2個(gè)月;供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定,并寫(xiě)在工程質(zhì)量保證書(shū)中。
2、約定條件-達(dá)到預(yù)售合同約定的其它交付條件。
而根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收又應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;
(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告;
(四)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;
(五)有施工單位簽署的工程保修書(shū)?!?nbsp;
2商品房交房標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)于缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主來(lái)說(shuō),不僅需要了解房屋本身的價(jià)格,還要在后期交房時(shí)關(guān)注交房有關(guān)知識(shí)。孰不知商品房交房是有一定的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)囊括了很多方面,每一個(gè)細(xì)節(jié)業(yè)主都要足夠重視。
標(biāo)準(zhǔn)一:樓層空間高度標(biāo)準(zhǔn)
住宅層高不應(yīng)高于2.80m。
臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于2.40m,其局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2m。
利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室時(shí),其一半面積的凈高不應(yīng)低于2.10m,其余部分最低處高度不宜低于1.5m。
廚房的凈高不應(yīng)低于2.20m,衛(wèi)生間、廁所、貯藏室的凈高不應(yīng)低于2m。
衛(wèi)生間、廁所內(nèi)采用蹲式大便器時(shí),其蹲位處地面距上部存水彎的凈高不應(yīng)低于1.90m。
以上談到的層高的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是層高的最低標(biāo)準(zhǔn),如果購(gòu)房合同中買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)層高另有約定(該約定必須高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),否則無(wú)效),則開(kāi)發(fā)商交房時(shí)應(yīng)當(dāng)達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)。
標(biāo)準(zhǔn)二:容積率、綠化率
一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5,多層住宅應(yīng)不超過(guò)3,綠化率應(yīng)不低于30%。
標(biāo)準(zhǔn)三:房屋公攤面積標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于商品房的公攤面積,國(guó)家沒(méi)有相關(guān)規(guī)定,但按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定:應(yīng)當(dāng)列入共有面積進(jìn)行分?jǐn)偟挠校弘娞菥?、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 因此,凡是上述設(shè)施齊全的,其分?jǐn)偯娣e即相應(yīng)較大。
標(biāo)準(zhǔn)四:室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
國(guó)家規(guī)定民用建筑工程室內(nèi)空氣質(zhì)量主要控制指標(biāo)如下:氡每立方米小于或等于200貝克;游離甲醛每立方米小于或等于0.08毫克;苯每立方米小于或等于0.09毫克;氨每立方米小于或等于0.2毫克;總揮發(fā)性有機(jī)物每立方米小于或等于0.5毫克。
標(biāo)準(zhǔn)五:面積誤差標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》,商品房的銷(xiāo)售面積與實(shí)際面積之差,不得超過(guò)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》規(guī)定的商品房面積測(cè)量限差。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明,合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
3商品房交房法律規(guī)定
根據(jù)我國(guó)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定,交房應(yīng)具備如下要素:
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
(三)住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的,可以分期驗(yàn)收。
(四)一個(gè)工程只有當(dāng)土建、消防、電梯、燃?xì)?、人防、?guī)劃、環(huán)保等部分通過(guò)驗(yàn)收合格,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核頒發(fā)《竣工驗(yàn)收證書(shū)》以后才算是合格工程,才具備交付條件,也就是我們所說(shuō)的“綜合驗(yàn)收合格”,這是商品房買(mǎi)賣(mài)中房屋交付的基本條件。
(五)如果雙方約定的交付條件低于綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),則以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn);如果雙方約定的交付條件高于綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。
4商品房交房注意事項(xiàng)
1、按照開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間辦理商品房交接手續(xù)
若商品房已經(jīng)符合合同約定的交付條件,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同確定交付房屋的日期前書(shū)面通知買(mǎi)房人辦理交接手續(xù)。若開(kāi)發(fā)商的通知書(shū)中已經(jīng)明確了辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件,買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)按時(shí)辦理交接手續(xù)。買(mǎi)房人如果拒絕收房或未如期辦理交接手續(xù),則必須承擔(dān)逾期交接的違約金。此外,房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付日期起將轉(zhuǎn)由買(mǎi)房人承擔(dān)。
2、辦理交接時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)的證明文件
商品房交付時(shí)通常要符合下列條件:已取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證和房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料;已取得用于房屋權(quán)屬登記的房屋測(cè)繪成果;商品房上存在的權(quán)利瑕疵已消滅;商品房為住宅的,開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)(“兩書(shū)”)。買(mǎi)房人在進(jìn)行商品房交接時(shí),可以要求開(kāi)發(fā)商出示合同中約定的證明文件。如果開(kāi)發(fā)商拒不出示或者出示的證明文件不齊全,買(mǎi)房人則有權(quán)拒絕接受該商品房,并可要求開(kāi)發(fā)商按照約定承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。
3、及時(shí)書(shū)面催告開(kāi)發(fā)商交付房屋
法律規(guī)定,如果開(kāi)發(fā)商遲延交房,買(mǎi)房人主張解除購(gòu)房合同必須先催告,催告后經(jīng)過(guò)3個(gè)月開(kāi)發(fā)商仍然不交房的,方可以退房。所以在辦理交接時(shí),一旦開(kāi)發(fā)商拒不出示相應(yīng)的證明文件,買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面催告開(kāi)發(fā)商交付房屋。其方法是:寫(xiě)好書(shū)面催告交房通知函,交由開(kāi)發(fā)商簽收(注意要求對(duì)方蓋章);或者用郵政特快專(zhuān)遞形式寄給開(kāi)發(fā)商,在郵寄單據(jù)上注明所寄為催告交房通知函,并注意保存好回執(zhí)以備查詢(xún)。
如果開(kāi)發(fā)商在收到催告交房通知函后3個(gè)月仍然不能交房的,買(mǎi)房人可以要求退房,并可要求退還購(gòu)房款,同時(shí)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
4、不要輕易接受房屋
有些買(mǎi)房人在辦理交接時(shí),明知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有相應(yīng)的證明文件,因?yàn)榧庇谘b修入住,仍然接受房屋,此種行為在法律上被視為交付。此后,若買(mǎi)房人再以開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有出示相應(yīng)證明文件要求解除合同,法院將不接受。
所以,實(shí)踐中,有些狡猾的開(kāi)發(fā)商在辦理交接時(shí),會(huì)要求買(mǎi)房人簽署房屋交接單。我們提醒買(mǎi)房人注意的是:在簽署這類(lèi)文件時(shí),一定要看清房屋交接單上的內(nèi)容。如果買(mǎi)房人僅僅是為了領(lǐng)取鑰匙進(jìn)行驗(yàn)房,并不表示接受房屋的,應(yīng)當(dāng)在交接單上明確批注。
5、認(rèn)真檢驗(yàn)房屋有無(wú)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題
一般來(lái)說(shuō),房屋交付時(shí),如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證和房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料,則意味著房屋質(zhì)量基本沒(méi)有什么問(wèn)題。但因?yàn)楝F(xiàn)在的房屋竣工驗(yàn)收主體已變更為開(kāi)發(fā)商,這就可能導(dǎo)致通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋并不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況的發(fā)生。所以,買(mǎi)房人在交接房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn),若在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)輕微質(zhì)量問(wèn)題,可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整修。
6、發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)
如果買(mǎi)房人在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托有市級(jí)以上檢測(cè)資質(zhì)的省、市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。經(jīng)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的,或因商品房存在重大工程質(zhì)量問(wèn)題,嚴(yán)重影響正常使用的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同,同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款,并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
5日光燈鎮(zhèn)流器品牌
日光燈鎮(zhèn)流器品牌推薦
1、飛利浦照明PHILIPS
飛利浦在1891年始創(chuàng)于荷蘭,是世界家居照明的領(lǐng)先者,也是世界領(lǐng)先的大功率LED制造商,同時(shí)也是最大的電子公司之一。在構(gòu)筑未來(lái)的新型照明的應(yīng)用和技術(shù)使用上,飛利浦位居領(lǐng)導(dǎo)地位,飛利浦照明事業(yè)部深入洞察人們對(duì)公共環(huán)境和私人空間的需求,致力于推出創(chuàng)新的、以最終用戶(hù)為導(dǎo)向的高效節(jié)能照明解決方案和應(yīng)用產(chǎn)品。
2、雷士照明nvc
惠州雷士光電科技有限公司,是十大照明燈具/節(jié)能燈品牌。雷士自成立以來(lái)一直保持高速增長(zhǎng),通過(guò)自主研發(fā)體系,開(kāi)展持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)動(dòng),為大眾提供高效節(jié)能、健康舒適的人工照明環(huán)境。被評(píng)為中國(guó)馳名商標(biāo),廣東省著名商標(biāo),廣東省名牌,中國(guó)500最具價(jià)值品牌等,也是國(guó)內(nèi)商業(yè)照明行業(yè)龍頭企業(yè),大型照明燈具與光源電氣企業(yè),并于1010年香港聯(lián)交所主板上市,股票代號(hào):02222。
3、歐司朗OSRAM
歐司朗(中國(guó))照明有限公司始創(chuàng)于德國(guó),現(xiàn)在是世界兩大光源制造商之一,也是全球最具創(chuàng)新能力的照明燈具公司之一??偛吭O(shè)在德國(guó)慕尼黑,是西門(mén)子全資子公司。作為全球最具創(chuàng)新能力的照明公司之一,歐司朗擁有多項(xiàng)世界領(lǐng)先的專(zhuān)利,眾多世界著名工程都選擇了歐司朗的照明產(chǎn)品和方案。歐司朗的照明產(chǎn)品多達(dá)5000多個(gè)品種,能夠充分滿(mǎn)足人們?cè)诠ぷ鳌⑸罴疤厥忸I(lǐng)域的多方面需求。
6西蒙開(kāi)關(guān)真假
以下是辨別西蒙開(kāi)關(guān)真假要點(diǎn)。
1.每個(gè)開(kāi)關(guān)密封包裝上都有16位防偽數(shù)字串,可以在店里當(dāng)場(chǎng)打800免費(fèi)電話(huà)查詢(xún),號(hào)碼800-820-5960 ,也可以在西蒙官方網(wǎng)站查詢(xún)。
2.零售品和工程品的區(qū)別: 零售品的模塊是白色的,而工程品是黑色的。從開(kāi)關(guān)后面的顏色就可以判斷出來(lái),很容易區(qū)分, 而且工程品的包裝上都有工程兩個(gè)字的。
3.市場(chǎng)上所謂“齊格西蒙”,“西蒙德”都是與西蒙沒(méi)有任何關(guān)系的產(chǎn)品。西蒙是西班牙品牌,中國(guó)生產(chǎn)基地在江蘇海安,營(yíng)銷(xiāo)基地在上海。
4.所有在西蒙品牌上加前綴和后綴的行為都將遭到西蒙官方的侵權(quán)訴訟。
5.包裝為原始密封包裝。
6.西蒙區(qū)別其他品牌最大的優(yōu)點(diǎn)——通體采用美國(guó)GE(通用電氣)公司的優(yōu)質(zhì)進(jìn)口PC料(俗成防彈膠,學(xué)名聚碳酸脂,具有耐沖擊、抗老化、高阻燃性、高絕緣性的特點(diǎn)),不要用50系列的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)50G(西蒙工程專(zhuān)用,包裝袋后面注明工程專(zhuān)用,面板后面采用黑色Pa66加強(qiáng)尼龍(絕大多數(shù)開(kāi)關(guān)均采用PC料面板+Pa66加強(qiáng)尼龍),抗壓、抗沖擊性能比PC料差。
7.現(xiàn)在有的超市也混有50G(工程系列),只不過(guò)多少而已。而且50與50G系列區(qū)別不僅僅在后座是不是黑的,面板材料也不一樣,50G某些產(chǎn)品在半年到一年會(huì)變黃。
8.西蒙區(qū)別其他品牌最大的優(yōu)點(diǎn)——通體采用美國(guó)GE(通用電氣)公司的優(yōu)質(zhì)進(jìn)口PC料(俗成防彈膠,學(xué)名聚碳酸脂,具有耐沖擊、抗老化、高阻燃性、高絕緣性的特點(diǎn)),不要用50系列的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)50G(西蒙工程專(zhuān)用,包裝袋后面注明工程專(zhuān)用,面板后面采用黑色Pa66加強(qiáng)尼龍(絕大多數(shù)開(kāi)關(guān)均采用PC料面板+Pa66加強(qiáng)尼龍),抗壓、抗沖擊性能比PC料差)。
7巖棉板技術(shù)參數(shù)
巖棉板技術(shù)參數(shù)如下:
檢驗(yàn)項(xiàng)目 |
標(biāo)準(zhǔn)要求 |
測(cè)定值 |
|
外觀 |
表面平整,無(wú)傷痕、污跡、破損 |
表面平整,未見(jiàn)傷痕、污跡、破損 |
|
尺 寸 |
長(zhǎng) 度 mm |
1200+15 -3 |
1203 |
寬 度 mm |
600 |
600 |
|
厚 度 mm |
50+5 -3 |
51 |
|
密 度 kg/m3 |
------ |
180 |
|
渣球含量 % (粒徑大于0.25 mm) |
≤10 |
3.8 |
|
燃燒性能 |
A級(jí) |
A級(jí) |
|
纖維平均直徑 μm |
≤7.0 |
4.3 |
|
導(dǎo)熱系數(shù)W/(m ·K) (平均溫度25℃) |
≤0.040 |
0.039 |
|
憎水率 % |
≥98.0 |
99.9 |
|
抗拉強(qiáng)度 Kpa |
≥7.5 |
15.2 |
|
壓縮強(qiáng)度 Kpa (10%變形) |
≥40 |
77.6 |
|
酸度系數(shù) |
≥1.6 |
2.0 |
8不銹鋼門(mén)安裝
安裝注意事項(xiàng):
由于泥砂漿及石灰的腐蝕性,安裝及裝修期敬請(qǐng)注意勿讓水泥漿附著在不銹板面上,如不小心濺上,請(qǐng)及時(shí)用清水沖洗。
單門(mén)的安裝及校正:
1、所需工具及材料:沖擊鉆、鐵錘、鋼絲鉗、鉛垂、水平尺、膨脹螺栓M10×100、木片或硬紙片。
2、測(cè)量門(mén)洞尺寸是否與門(mén)框相符,如果門(mén)洞尺寸偏大或者偏小,則應(yīng)修整以能適應(yīng)為準(zhǔn)。
3、把不銹鋼門(mén)扇取下,將門(mén)框放入門(mén)洞,用水平尺、鉛錘等工具檢查門(mén)框是否擺正放平,必要時(shí)加墊木片或硬紙片,在門(mén)框安裝孔中套畫(huà)孔位置記號(hào),然后取下門(mén)框。
4、用沖擊鉆在已做記號(hào)的墻上鉆孔,鉆孔時(shí)一定要平正,如有歪斜會(huì)直接影響裝門(mén)。
5、將框放入門(mén)洞,裝膨脹螺栓,先預(yù)緊固中間螺栓,確定平正后再固定其余螺栓。
6、把門(mén)扇套上門(mén)框,檢查開(kāi)關(guān)是否靈活,門(mén)鎖位置是否準(zhǔn)確,若有異??勺鬟M(jìn)一步調(diào)整。
7、確認(rèn)無(wú)其它問(wèn)題后,將全部膨脹螺栓緊固,如有條件可將螺母與螺栓焊牢。
一框兩門(mén)的安裝及校正:
1、所需工具及材料:沖擊鉆、鐵錘、鋼絲鉗、鉛垂、水平尺、水泥釘M10×80或膨脹螺栓M10×100、木片或硬紙片。
2、把不銹鋼門(mén)扇取下,將門(mén)框放入門(mén)洞,用水平尺、鉛錘等工具檢查門(mén)框是否擺正放平,若不平正,用木片墊平整。
3、先以?xún)?nèi)門(mén)鉸一側(cè)作基準(zhǔn)邊,把門(mén)框加強(qiáng)筋上的安裝片旋轉(zhuǎn)至與門(mén)框垂直,然后將安裝片折彎用水泥釘或膨脹螺栓固定在墻上。
4、將內(nèi)不銹鋼門(mén)門(mén)扇套上門(mén)框,鎖上鎖,在確保平正的情況下,相繼把內(nèi)門(mén)安裝片固定在墻上。
5、用同樣的方法將柵欄門(mén)套上門(mén)框,固定好安裝片。
6、檢查內(nèi)門(mén)、柵欄門(mén)開(kāi)關(guān)是否靈活,若有異??扇酒M(jìn)一步調(diào)整。
7、在門(mén)框與墻之間縫隙處塞木片,使門(mén)框較為穩(wěn)定,然后往門(mén)框內(nèi)灌注水泥砂漿,待水泥砂漿凝固干燥后把門(mén)縫外木片取出方可使用門(mén)的功能。但在24小時(shí)內(nèi),應(yīng)盡量減少開(kāi)關(guān)門(mén)次數(shù)及力度。
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